Του Γιώργου Μαρκατάτου
Μεταξύ των χωρών που πλήττονται σε μεγάλο βαθμό στην ΕΕ είναι και η Ελλάδα. Η απουσία μιας συνεκτικής πολιτικής δυσχεραίνει τη ζωή σημαντικών τμημάτων του πληθυσμού και προκαλεί ρήγματα τεκτονικής μορφής, χωρίς να έχει μελετηθεί το γίγνεσθαι σε περίπτωση έκρηξης. Η Κομισιόν είδαμε ότι παραπαίει για το θέμα αυτό, αλλά δεν παραπαίει όταν πρόκειται να γίνουν επενδύσεις σε οπλικά συστήματα που καταβροχθίζουν τεράστια κονδύλια. Οι κοινωνικές αξίες στην ΕΕ βρίσκονται υπό ιδιότυπο διωγμό και αναμένονται δυσχερή κοινωνικά συμπεράσματα από τη διαιώνιση λήψεως λανθασμένων αποφάσεων. Η κατάληξη είναι γνωστή. Η στέγη είναι σε κρίση και η Ελλάδα είναι στην πρώτη γραμμή του ευρωπαϊκού προβλήματος.
Η χαμένη προσιτή κατοικία αποτελεί πλέον το νέο κοινωνικό μέτωπο της Ευρώπης μεταξύ άλλων κρατών μελών και της Ελλάδας. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, το πρόβλημα είναι πλέον κοινωνικό, οικονομικό και πολιτικό. Το Συμβούλιο της ΕΕ το περιγράφει ως πανευρωπαϊκή κρίση με διαφορετικές εθνικές και τοπικές εκφάνσεις: αλλού κυριαρχεί η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, αλλού η υπερβολική επιβάρυνση των νοικοκυριών, αλλού η παλαιότητα και ενεργειακή ανεπάρκεια του αποθέματος, αλλού η πίεση από βραχυχρόνιες μισθώσεις και επενδυτική κερδοσκοπία[1].
Ειδικότερα για την Ελλάδα, το μέτρο που δείχνει καλύτερα το βάρος για τα νοικοκυριά είναι το ποσοστό υπερβολικής επιβάρυνσης στεγαστικού κόστους, δηλαδή οι Έλληνες που δαπανούν πάνω από 40% του διαθέσιμου εισοδήματος για στέγη. Το 2024 στην ΕΕ το ποσοστό αυτό ήταν 8,2%. Η Ελλάδα όμως είχε το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ: 28,9%. Ακολουθούσαν με μεγάλη απόσταση η Δανία, η Γερμανία, η Σουηδία και η Τσεχία[2].
Η Ελλάδα είναι ειδική περίπτωση: ενώ σε μακροχρόνια σύγκριση τα ενοίκια εμφανίζονται στη Eurostat μειωμένα σε σχέση με το 2010 λόγω της βαθιάς μνημονιακής πτώσης, το σημερινό πρόβλημα είναι ότι τα ενοίκια και οι τιμές ανακάμπτουν ταχύτερα από τα πραγματικά διαθέσιμα εισοδήματα. Έτσι, η στατιστική σύγκριση 2010-2024 δεν αποτυπώνει πλήρως την τρέχουσα πίεση στον ενοικιαστή του 2025-2026. Η πίεση αυτή είναι αφόρητη!
Η Eurostat καταγράφει ότι τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούσαν κατά μέσο όρο 36% του διαθέσιμου εισοδήματος για στέγη το 2024, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ, έναντι 19% του μέσου όρου της Ένωσης. Αυτό το ποσοστό οξύνεται για τα διαμερίσματα στην Αθήνα όπου καταντούν απρόσιτα σε σχέση με τους μέσους μισθούς, αφού φθάνουν κατά μέσο όρο το 57% των μισθών αυτών[3]!
Επιπλέον, η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει ότι το 2024 το 28,9% του πληθυσμού είχε υπερβολική επιβάρυνση στεγαστικού κόστους, ενώ το 2025/2026 η αντίστοιχη πρόσφατη δημοσίευση δίνει 26,4% για το σύνολο, 82,6% για τον φτωχό πληθυσμό και 12,7% για τον μη φτωχό πληθυσμό. Δηλαδή το πρόβλημα ξεκινά από τους ευάλωτους, αλλά δεν περιορίζεται πλέον μόνο σε αυτούς[4].
Στη χώρα μας το πρόβλημα συγκεντρώνεται κυρίως σε τέσσερις κατηγορίες περιοχών.
- Στο λεκανοπέδιο Αττικής, ιδίως το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια, τα βόρεια προάστια και ο Πειραιάς. Τα στοιχεία αγοράς μεσιτικών γραφείωνγια το γ΄ τρίμηνο 2025 δείχνουν ότι τα υψηλότερα ζητούμενα ενοίκια εντοπίζονταν στα νότια προάστια της Αθήνας, στις Κυκλάδες, στα βόρεια προάστια, στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά[5].
- Για τη Θεσσαλονίκη η Τράπεζα της Ελλάδος[6] καταγράφει ότι το δ΄ τρίμηνο 2025 οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν ετησίως κατά 5,9% στην Αθήνα, 8% στη Θεσσαλονίκη, 10,5% στις άλλες πόλεις και 8,6% στις λοιπές περιοχές. Για το σύνολο του 2025 η αύξηση ήταν 6,2% στην Αθήνα, 9,6% στη Θεσσαλονίκη, 9,8% στις άλλες πόλεις και 8,8% στις λοιπές περιοχές.
- Στις τουριστικές περιοχές και ιδίως στις Κυκλάδες και την Κρήτη, τα νησιά με ισχυρή εποχική ζήτηση και περιοχές με υψηλή συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων[7] έχει μειωθεί η διαθεσιμότητα κατοικιών.
- Στις φοιτητικές πόλεις και στις πόλεις με συγκέντρωση νέων εργαζομένων, όπως Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Ιωάννινα και άλλες πανεπιστημιακές έδρες, μεταξύ άλλων το πρόβλημα δεν είναι μόνο το ύψος του ενοικίου αλλά και η έλλειψη μικρών διαμερισμάτων, η εποχική τουριστική χρήση και η αύξηση ζητούμενων τιμών σε περιοχές κοντά σε συγκοινωνίες και πανεπιστήμια.
Από τα παραπάνω συνάγεται ότι δεν υπάρχει σχεδιασμός στην Ελλάδα, αλλά ίσως υπάρχει δέσμη μέτρων, αντί για ένα ολοκληρωμένο σύστημα κοινωνικής κατοικίας δυτικοευρωπαϊκού τύπου.
Μελέτη του ευρωπαϊκού οργανισμού «Housing Europe[8]» για την Ελλάδα επισημαίνει ότι η χώρα αποτελεί εξαίρεση επειδή ουσιαστικά δεν διαθέτει κοινωνική ενοικιαζόμενη κατοικία, πέρα από περιορισμένα πιλοτικά προγράμματα.
Τα βασικά ελληνικά εργαλεία σήμερα, όπως είναι τα προγράμματα «Σπίτι μου ΙΙ», «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», Κοινωνική αντιπαροχή και αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, Περιορισμός βραχυχρόνιων μισθώσεων σε επιβαρυμένες ζώνες, Πιλοτικές κοινωνικές κατοικίες και ανακαινίσεις συνιστούν αυτό που είπαμε «δέσμη μέτρων».
Το κρίσιμο ερώτημα, όμως, είναι αν αυτά τα μέτρα αρκούν. Η απάντηση είναι μάλλον όχι ακόμη. Το ελληνικό πρόβλημα έχει τρεις βαθιές αιτίες:
- χαμηλά εισοδήματα σε σχέση με τα ενοίκια,
- περιορισμένη νέα προσφορά κατοικιών μετά από δεκαετή κρίση, και
- μεγάλη πίεση από τουρισμό, βραχυχρόνιες μισθώσεις και επενδυτική ζήτηση.
Επομένως, ο σχεδιασμός θα κριθεί από το αν θα αυξήσει πραγματικά τη μακροχρόνια προσφορά κατοικιών και όχι μόνο τη ζήτηση μέσω επιδοτούμενων δανείων.
Στη χώρα μας το πρόβλημα επικεντρώνεται στο υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής υπερεπιβάρυνσης στην ΕΕ. Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι σοβαρός επιταχυντής της κρίσης σε συγκεκριμένες περιοχές, αλλά δεν είναι η μόνη αιτία. Η ρίζα είναι η ανισορροπία ανάμεσα σε προσφορά, εισόδημα, τουριστική/επενδυτική ζήτηση και θεσμική αδυναμία παραγωγής προσιτής κατοικίας.
[1] https://www.consilium.europa.eu/media/zjnju4uw/art_europe-housing-crisis.pdf
[2] https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?etrans=es&title=Living_conditions_in_Europe_-_housing
[3] https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025
[4] https://www.statistics.gr/documents/20181/362d0856-c230-9bd3-3f62-a7a0fa42ac4f?utm_source
[5] https://en.spitogatos.gr/blog/real-estate-market-greece-q3-2025
[6] https://www.bankofgreece.gr/en/news-and-media/press-office/news-list/news?announcement=2a82cf07-3bea-4bbd-9cf7-e982f1cebb2f
[7]https://www.consilium.europa.eu/media/zjnju4uw/art_europe-housing-crisis.pdf?utm_campaign=ART+-+Europe+housing+crisis&utm_id=11561&utm_medium=email&utm_source=brevo
[8] https://www.housingeurope.eu/wp-content/uploads/2025/10/greece_the_state_of_housing_in_the_eu_2025_digital-1.pdf
